Upadłość dewelopera jest szczególną sytuacją z punktu widzenia prawa upadłościowego, ponieważ ustawodawca przewidział mechanizmy mające zwiększać bezpieczeństwo osób kupujących mieszkania jeszcze przed zakończeniem inwestycji. W praktyce jest to szczególny przypadek, jaki może obejmować upadłość przedsiębiorcy. Znaczenie mają zarówno przepisy Prawa upadłościowego, jak i regulacje dotyczące ochrony nabywców lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych. Skutki upadłości zależą między innymi od etapu inwestycji, rodzaju zawartej umowy oraz sposobu zabezpieczenia środków wpłaconych przez nabywcę.
Co się dzieje z mieszkaniem, gdy deweloper ogłosił upadłość?
Ogłoszenie upadłości nie oznacza automatycznie, że nabywca traci mieszkanie albo że inwestycja zostanie natychmiast przerwana. Prawo upadłościowe przewiduje szczególne rozwiązania pozwalające w określonych okolicznościach na kontynuowanie przedsięwzięcia deweloperskiego.
Kluczową rolę odgrywa syndyk masy upadłościowej, który po ogłoszeniu upadłości przejmuje zarząd nad majątkiem należącym do upadłego. W przypadku przedsięwzięcia deweloperskiego istotne znaczenie ma również szczególna masa upadłości obejmująca określone składniki związane z realizacją inwestycji. Celem regulacji jest między innymi stworzenie warunków do zaspokojenia nabywców w możliwie największym stopniu.
Dalszy los inwestycji zależy od jej sytuacji ekonomicznej i prawnej. Możliwe jest jej kontynuowanie, ale w określonych przypadkach może również dojść do zakończenia przedsięwzięcia i zaspokajania roszczeń nabywców zgodnie z zasadami postępowania upadłościowego. Istotną rolę w postępowaniu pełni także sędzia-komisarz.
Czy można odzyskać pieniądze od upadłego dewelopera?
Możliwość odzyskania pieniędzy zależy przede wszystkim od rodzaju roszczenia, etapu realizacji inwestycji oraz zabezpieczeń zastosowanych w konkretnym przedsięwzięciu. Postępowanie upadłościowe ma charakter zbiorowy, dlatego wierzyciel zasadniczo nie może prowadzić indywidualnej egzekucji z majątku wchodzącego do masy upadłości na takich samych zasadach jak przed ogłoszeniem upadłości.
W określonych sytuacjach konieczne jest zgłoszenie wierzytelności w postępowaniu upadłościowym. Nabywcy mieszkań korzystają jednak również ze szczególnych instrumentów przewidzianych przez przepisy deweloperskie.
Hasło upadłość dewelopera kredyt wymaga dodatkowo uwzględnienia sytuacji osoby finansującej zakup kredytem hipotecznym. Sama upadłość dewelopera co do zasady nie powoduje automatycznego wygaśnięcia umowy kredytowej nabywcy z bankiem. Konieczna jest analiza umowy kredytu, sposobu uruchamiania kolejnych transz oraz stanu realizacji przedsięwzięcia.
Co to jest mieszkaniowy rachunek powierniczy i jak chroni kupującego?
Mieszkaniowy rachunek powierniczy jest jednym z najważniejszych mechanizmów zabezpieczających środki wpłacane przez nabywcę na poczet zakupu mieszkania lub domu. Deweloper ma obowiązek zapewnić rachunek prowadzony dla przedsięwzięcia deweloperskiego zgodnie z wymaganiami ustawy deweloperskiej.
W przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego bank przekazuje deweloperowi środki w miarę realizacji kolejnych etapów przedsięwzięcia, po przeprowadzeniu wymaganej kontroli. Przy rachunku zamkniętym wypłata środków następuje zasadniczo dopiero po przeniesieniu na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej.
System uzupełnia Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, którego zadaniem jest dodatkowa ochrona kupującego w sytuacjach określonych ustawą. Nie oznacza to jednak, że każda wpłata w każdej inwestycji jest automatycznie zwracana po samym ogłoszeniu upadłości. Zakres ochrony należy ustalać na podstawie konkretnej umowy i przepisów mających do niej zastosowanie.
Sprawdź również: „Upadłość firmy a zaległe pensje”
Jak sprawdzić, czy deweloper jest wiarygodny finansowo?
Jeszcze przed zawarciem umowy warto przeanalizować nie tylko samą inwestycję, lecz także sytuację prawną i ekonomiczną przedsiębiorcy. Podstawowe znaczenie ma prospekt informacyjny, w którym deweloper przedstawia informacje dotyczące swojej sytuacji, przedsięwzięcia oraz sposobu jego finansowania.
Warto również zweryfikować dane przedsiębiorcy w KRS, jego sprawozdania finansowe, informacje o wcześniejszych inwestycjach oraz stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej. Znaczenie mają hipoteki, sposób finansowania przedsięwzięcia i zasady funkcjonowania mieszkaniowego rachunku powierniczego.
Taka analiza nie eliminuje całkowicie ryzyka, ale może pozwolić na wcześniejsze rozpoznanie sygnałów świadczących o problemach finansowych przedsiębiorcy. Upadłość dewelopera – ochrona kupującego zależy bowiem nie tylko od późniejszego postępowania prowadzonego przez syndyk upadłości dewelopera, lecz także od zabezpieczeń istniejących już w chwili zawierania umowy.
W przypadku problemów finansowych przedsiębiorcy znaczenie może mieć także wybór pomiędzy postępowaniem upadłościowym a działaniami naprawczymi, takimi jak restrukturyzacja spółki. W przypadku podmiotów działających w branży budowlanej sprawdź również, na czym polega restrukturyzacja firmy budowlanej.
Jeżeli deweloper prowadzi działalność w formie spółki, pomocne może być również omówienie zasad, na jakich przebiega upadłość spółki. W bardziej złożonych przypadkach sytuację przedsiębiorcy i możliwe rozwiązania może przeanalizować kancelaria restrukturyzacyjna Warszawa.
Najczęściej zadawane pytania (FAQ)
Ile czasu trwa postępowanie upadłościowe dewelopera?
Nie ma jednego ustawowego okresu, w którym każda upadłość musi zostać zakończona. W przypadku dużych inwestycji, licznych wierzycieli i sporów dotyczących masy upadłościowej postępowanie może trwać kilka lat.
Kto zarządza nieruchomością w trakcie upadłości dewelopera?
Po ogłoszeniu upadłości zarząd majątkiem wchodzącym do masy upadłości zasadniczo przejmuje syndyk. Syndyk upadłość dewelopera prowadzi swoje działania w ramach przepisów Prawa upadłościowego i podlega nadzorowi właściwych organów postępowania.
Jakie roszczenia można zgłosić w postępowaniu upadłościowym dewelopera?
Zakres roszczeń zależy od zawartej umowy i sytuacji konkretnego nabywcy; mogą one dotyczyć między innymi wpłaconych środków, roszczeń związanych z realizacją umowy czy należności odszkodowawczych. Sposób ich dochodzenia należy każdorazowo ustalić z uwzględnieniem szczególnych przepisów dotyczących upadłości dewelopera.
Czy upadłość dewelopera oznacza utratę mieszkania?
Nie. Ogłoszenie upadłości nie oznacza automatycznie, że nabywca traci mieszkanie albo że inwestycja zostanie natychmiast przerwana. W określonych okolicznościach przepisy pozwalają na kontynuowanie przedsięwzięcia deweloperskiego.
